挑屋看經驗

經驗一:買橘靠眼力,買房靠腳力

勤看屋,做足踏破鐵鞋的工夫,是買到好房子千古不變的鐵律。一般購屋者在下定前,平均會看八到十筆物件,但如果能看個一百間房子後再出手,也不嫌多。

購屋最忌一時興起,把挑房子當買橘子,衝動刷卡付頭期款,這是賣方眼中最愛的肥羊。

王派宏自創買屋的黃金比例「一○○:一○:三」,是至少看過一百間房子,從中挑出十間比較,再針對其中三間出價,最後可能才選中一間。王派宏過去四年來,在台中逢甲商圈和中壢火車站附近密集看過的三千多筆物件,只成交三十四件,雖說這是職業級投資客高規格的評選方法,自住型買家未必有能力比照辦理,但說明了累積越多看屋經驗,買屋風險就越低的硬道理。

經驗二:一樓防三小,頂樓怕兩大

一樓物件不必爬樓梯,對小孩和銀髮族來說,是最友善的樓層,連小偷、小貓和蟑螂老鼠都這麼認為。春夏之交,貓最愛在一樓的角落叫春,接著在夏秋之際生一窩小貓,年年如此,讓不少一樓住戶煩不勝煩。

此外,違法擴建廚房、洗衣間,也是一樓物件常見的問題,看屋時務必確認地籍圖原始隔間,買方最好要求賣方先恢復原本格局。電梯間通道和中庭空間的使用權,也務必得先向大樓管委會問個清楚,避免日後鄰里關係惡化。

頂樓空氣雖好,但就怕大颱風和大太陽,炎炎夏日一會兒成人肉烤箱、一會兒颱風天排水管堵塞,雨水嘩啦啦沿天花板滲下來,所有的家具都泡湯。

經驗三:老房怕二又怕邊

經驗老到的水電師傅都同意, 水管不通的叫修案件,十之五六都是二樓住戶,因為二樓是大樓水管管路接往下水道前的緩衝轉彎處,尤其是十年以上的老房子,樓上住戶經年累月不經意掉入水管的毛巾異物,一旦堵塞,總是二樓遭殃,眼見惡臭的污水像挖到油源般,從出水孔源源不絕冒出。

另外,邊間因為靠外牆,大風雨來容易灌風滲水,最怕原屋主還附送充滿溫馨想像的原木裝潢,潮濕高溫是白蟻最愛的築巢環境,經常是老房子夏天上演白蟻過境戲碼,再適合不過的舞台,白蟻窩又難一次除盡,這時就要有拆房子的心理準備。

經驗四:帶水、帶尺、帶媽媽

「魔鬼藏在細節裡!」是鴻海董事長郭台銘最常說的一句話,細節是成功的核心關鍵,好房子也是如此。

樓梯間是工地最後收尾的地方,如果樓梯間施工品質差,顯示營造商連收尾都草率;由小見大,一定還有更多肉眼看不到的重大瑕疵。

帶瓶水或帶顆乒乓球看房子,是要實測地板的平整度;至於帶媽媽或者是有買屋經驗的人一道前往,才能帶你看出房子肉眼看不到的問題。

如果媽媽很忙、朋友又沒空,要進一步了解屋況,確認該物件是否為鬧過人命的凶宅?該區域有沒有淹過水?屋主是不是被倒債急著賣屋?從街坊鄰居口中打探,女性優於男性、老的肯定比年輕人說得多,抓三個路人問,總能找到八九不離十的正確答案。

經驗五:看上、看下、看鄰居

孟母三遷的故事,是值得所有買屋族重新溫習的老故事。事實上,遇到素質好的鄰居,比好房子更難尋,但也總不好來個戶口普查,一戶戶幫鄰居打品德分數。其實,只要花個半小時,從頂樓沿著樓梯間走道往下走到地下室,就不難判斷整體的鄰居素質。

首先,看頂樓的逃生門是否暢通、地面防水漆的平整度,以及有無被不明雜物堆滿,就能看出大樓的管理委員會功能是否健全。

沿著樓梯往下走,逐戶觀察大門附近的擺設,貼春聯的住戶一定比門口擺八卦鏡施奇門遁甲術的住戶容易相處;從門口擺放的鞋子數目和款式,也能大致判斷屋內人口數與職業形態。同樣不必開口問的,還有從地下室車庫停放的汽車品牌,看出的住戶經濟能力與品味。

經驗六:房價三千、屋齡三十難賣

根據房仲業統計,超過三千萬元的高總價房子,平均交易時間至少在一年以上,比一般物件平均約六個月的成交週期,整整多出一倍。尤其在景氣逆轉之際,投資型買家絕對是第一個縮手,銀行貸款成數緊縮,高總價豪宅的買盤最先被削弱。

難賣的房子,還有屋齡超過三十年的老房子,重點並不在老房子結構體是否堪虞,而是銀行對屋齡滿三十年的建物,每多十年放貸成數調降五%。對於買方而言,自備款的負擔增加,成交的機率就降低。

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